quinta-feira, 1 de dezembro de 2016

Desafio Gatinha: Criar um robô de investimentos na bolsa!!

Pois é gente. Vocês sabem que eu gosto de desafios né? Tenho que assumir que sou uma pessoa muito esparsa nas minhas atividades. Tenho o péssimo hábito de começar um monte de coisas ao mesmo tempo, me comprometer com metas distantes, fazer milhões de planos e projetos, e nunca terminar nada... Pois é, essa sou eu. Tenho meus defeitos, afinal de contas, né?

Mas isso não importa agora. A questão é que vou colocar um novo desafio para mim mesma (mesmo que não tenha ainda completado tantos outros).

O novo desafio é: Criar um trading system para "adivinhar" o mercado da bolsa de valores.

O objetivo "teórico" final é.... enriquecer na bolsa. Básico!

Digo objetivo "teórico", porque obviamente não é bem assim. A própria possibilidade de se existir tal coisa é questionada por fortes escolas em economia, baseadas na teoria dos mercados eficientes.

De novo... isso não importa. O fato é que vou iniciar hoje uma jornada para criar um bot investidor.

Isso mesmo, criar um robô de investimentos!!

-Pera aí, Gatinha.. Você tá é louca! Isso não é assim tão simples! Você ia precisar desenvolver um trading system que funcionasse, depois ainda aprender linguagem de programação, e ainda programar tudo! Impossível!". 

Bem.. a idéia é grandiosa. Mas é isso aí mesmo.

Espero contar com o apoio de amigos como o amigo Gordo Tetinha e outros que aparecerão no caminho com a parte da programação, né?

Como não há espaço aqui nesse blog para escrever sobre algoritmos e códigos de programação, tive que criar um outro blog específico só pra isso. Portanto... pra quem quiser acompanhar essa jornada, que começou hoje, aí vai o link. Vem comigo que no caminho eu te explico!!!!



Realizei o lucro cedo demais: Adeus EMBR3

Você lê o título e na hora pensa: A-há! Eu sabia que essa tal Gatinha Investidora não ia aguentar a pressão! Correu do páreo! Mal entrou e já vendeu tudo!

Bem... não é bem assim. Como vocês devem ter lido já em um post que fiz há 2 dias, eu estreei no mercado de ações comprando EMBR3. Os motivos que me levaram a fazer essa compra você encontra no post original. O fato é que: Faz apenas 2 dias que eu entrei no trade, e já saí? Pois é. Burrice? Pense bem antes de responder. De lá para cá algumas coisas aconteceram.

O dia foi de pânico nos mercados. Ibovespa desaba quase 4%.  Mas...talvez você não saiba que existem um grupo de 4 ações que são contra-cíclicas: ou seja, elas operam ao inverso da bolsa. Essas ações são Fibria, Suzano, Klabin e Embraer. Como eu já expliquei antes, elas são contra-cíclicas pois suas receitas e dívidas são sempre em dólar. E nós sabemos que o dólar está sempre ao contrário do ibovespa, não sabemos? Dessas, Fibria e Suzano possuem uma relação mais direta, enquanto embraer e Klabin possuem uma relação mais fraca, pois apesar de ter receita em dólar, uma parte das despesas importante está em reais. Vamos relembrar um gráfico famosos?

Mas vamos voltar ao dia de hoje. As manchetes do Infomoney, como sempre alarmistas:


Não vou entrar em detalhes sobre os motivos da queda, mas vou apenas à parte que interessa: Embraer disparou.

E eu all-in em EMBR3... chato, né?

Não me restava muito o que fazer. Minha ação já havia subido 3% em dois dias. Zerei a posição e realizei o lucro. Mas não foi cedo demais? Sim, foi. Justamente quando o BTG dá a recomendação de compra do meu papel, eu saio? Isso mesmo, mas não foi à toa. Primeiro, que eu já vi há pouco tempo a EMBR3 dar uma fogueteada de mais de 10% faz umas semanas, apenas para voltar a cair. Segundo que não faz muito tempo eu li um dos livros que considero a bíblia do investimento em ações - junto com "O investidor inteligente". Esse livro que eu li é: "Os axiomas de Zurique".

Esse livro é leitura obrigatória no primeiro ano de qualquer faculdade de economia. Descreve as técnicas usadas pelos banqueiros de Zurique (obviamente) para enriquecer no mercado de ações. Tá... mas o que isso tem a ver com realizar o lucro cedo demais? Bem... esse é um dos axiomas, um dos poucos de que eu me lembrava bem!!


Vocês lembram como eu estava preocupada pois não fazia a menor idéia de quando deveria vender? Quando meu papel rendeu em 2 dias o equivalente a 2 meses na renda fixa (e isento de imposto de renda), não pensei duas vezes. Realizei meu lucro. Embolsei um bom dinheiro, e comprei tudo em FII. Covardia? Pode até ser... mas eu estava ansiosa demais com esse negócio de ações... talvez não seja pra mim mesmo. Minha planilha indicava compra de AMBEV hoje mas... Não tive coragem de trocar o certo pelo duvidoso, e fazer como o jogador que aposta de novo o lucro da roleta e acaba ficando sem nada. 

Portanto... minha carteira hoje tem mais alguns FIIs... com umas cotas extras referentes ao lucro que obtive com a venda das minhas ações de Embraer. Aproveitei a recente baixa de MXRF11 e aumentei minha posição, ficando com a distribuição assim:
13º e trades fazendo milagres


Eu sei que haters gonna hate, mas... quando falamos em dinheiro, o "certo" é aquele que efetivamente consegue ganhar mais, e não aquele que "está" certo. Como meu portfolio está mantendo um pujante ritmo de 2% ao mês desde agosto, creio que estou no caminho certo. 

Em tempo: Estou muito feliz porque hoje é um dia muito especial e importante para mim. Não bastasse meu trade de sucesso, meu portfolio ganhou um dígito a mais: vou ter que aumentar a largura dos campos na minha planilha de fechamento... Tá garantido o peru!







quarta-feira, 30 de novembro de 2016

Robôs de investimento: Dá pra ficar rico com eles?

Os robôs de investimentos tem sido um dos assuntos mais comentados nos últimos anos. Basicamente, tratam-se de programas de computador que atuam no mercado financeiro, comprando e vendendo ações quando eles "acham" que é um bom momentos. Estes robôs nada mais são do que softwares conectados à bolsa de valores. Existem inclusive plataformas dedicadas só para isso, sendo o sistema mais conhecido o "metatrader".

A questão é que existem esses robôs aos montes no mercado. A maioria deles alega conseguir lucros exorbitantes, mas obviamente nenhum deles provou funcionar até hoje. No próprio site da XP investimentos, se você opera mini-indice, existe a opção de fazer os invstimentos automaticamente com o uso de um robô.

Eu testei a ferramenta, e posso dizer que minha experiência não foi boa. O robô da XP emite dezenas de ordens de compra e venda em um único dia. Ganha em umas, perde em outras. Não dá pra dizer que a gente chegue a perder dinheiro com ele, pois o robô usa stops, mas ganhar também não consegui. Sendo assim, ao meu ver o robô acaba sendo apenas uma ferramenta de gerar corretagem para a XP... sem resultados comprovadamente bons no longo prazo. Como diversão, achei interessante, mas não é algo que dê para levar a sério. 

Assim são com todos os outros robôs que procurei. Se você escrever no google "robô de investimento", vai encontrar uma centena deles; todos com programas de assinatura, prometendo mundos e fundos. A eficácia, obviamente não existe, pois se fosse possível realmente enriquecer usando o robô, seu inventor não precisaria vender assinaturas por R$ 20.... era só usar o próprio robô e ficaria rico.

Um dos casos mais notórios no Brasil aconteceu com um sujeito chamado "Melão", que há alguns anos criou um robô de investimentos chamado "Saturno V". Ele diz que é uma das pessoas mais inteligentes do planeta, e que seu robô é capaz de lucros fantásticos. Passou a anunciar publicamente que vendia cotas de um fundo de investimento usando seu robô... Levou uma bela catracada da CVM, e foi proibido de operar no mercado financeiro. Como resultado, se "exilou" para fora do Brasil, e hoje seu robô opera no obscuro mercado de Forex. Segundo ele, com lucros espetaculares. Só pagando pra ver mesmo. E pagando muito, porque a assinatura do tal robô custa milhares de reais... No fórum do Bastter achei alguns comentários sobre o assunto também.

Nos EUA existem uma infinidade desses robôs, inclusive há serviços de assinatura que permitem "clonar" todos os trades do robô usando o nosso próprio dinheiro, em associação com uma corretora. É só entrar no site do Metatrader pra encontrar. Alguns números que a gente encontra por lá realmente fazem crescer os olhos e a ganância... mas não se iluda pela promessa de dinheiro fácil, pois sabemos que não existe tal coisa. O dinheiro fácil na bolsa de hoje é a antiga alquimia da idade média, que prometia transformar chumbo em ouro. Ou a cornucópia dos gregos, que era uma espécie de chifre do qual jorravam riquezas infinitas para quem o encontrasse. O fato é que o ser humano sempre foi fascinado pela possibilidade de se ganhar dinheiro fácil. Conseguir... bem, aí são outros 500.



terça-feira, 29 de novembro de 2016

Começando no mundo das ações: EMBR3

Hoje é um dia muito importante para mim: Comprei minha primeira ação.  Conforme havia falado nesse post, queria comprar mais fundos imobiliários. Cumpri a promessa, e comprei algumas cotas de MXRF11. Mas sobre isso vou falar depois. Quero agora falar das ações!

Eu sempre tive muito medo de investir em ações, por motivos óbvios: Elas adoram cair quando a gente compra. Já ouvi falar de muita gente que compra ações e depois elas caem horrores, e a pessoa fica no maior prejuízo!

Como não entendo nada de ações, decidi que a melhor forma de evitar que minha ação caísse, seria comprar uma que já caiu tudo que tinha para cair. Fiz uma pesquisa nas ações que compõe o IBOVESPA, e descobri que a que mais caiu nos últimos 12 meses foi a Embraer, e portanto essa foi a minha compra. Vou confessar que não sei por que ela caiu tanto nesses meses. Mas acho que deve ser devido à queda do dólar, e à eleição do Trump. Pois a Embraer exporta aviões né? Então se o dólar cai, a empresa lucra menos... e se o Trump colocar barreiras alfandegárias nos EUA, vai parar de comprar nossos super tucano (um ótimo avião de treinamento e combate fabricado pela Embraer). Tudo isso faria a EMBR3 cair. Se tem algum outro motivo, ou se os motivos não são esses, juro que não sei. Mas se quer saber, nem me importa muito. Eu assisti a uns vídeos no youtube sobre ações, muito bons, sobre análise gráfica, de um povo chamado "Equipe trader". Eles falaram nesses vídeos que você não pode analisar o gráfico e os fundamentos ao mesmo tempo, porque o preço já reflete tudo (inclusive todos os fundamentos), e ao se considerar os fundamentos + gráfico você está levando em conta duas vezes a mesma coisa, o que pode atrapalhar. Dessa forma, minha análise para compra vai ser 70% técnica e 30% intuição feminina. Nada de fundamentos ou ficar calculando suportes e resistências. Sei que a escolha não parece lá ser muito avançada, mas pra mim já foi o suficiente, né? Mas vou explicar melhor os meus motivos:

Eu fiz a seguinte linha de pensamento: Uma ação só da lucro quando sobe. Vocês lembram da postagem que eu fiz sobre o eterno devir, que é a tendência das coisas de se tornarem seus opostos? Pois é.. pra quem não lembra,  tá nessa postagem, no sétimo parágrafo. Não vou repetir o que disse, mas o resumo é que eu acredito que tudo sempre tende a caminhar para se tornar o seu oposto. Por essa teoria, uma ação que caiu muito portanto tenderia a subir. A maioria dos analistas gráficos acredita no contrário: Aquilo que está subindo tende a subir ainda mais - a teoria do momentum. Como eu acredito no devir de Platão e Heráclito, apliquei isso para minha estratégia de investimentos, e comprei a ação que mais caiu.

-"Peraí, gatinha, você tá me dizendo que sua estragégia em ações é baseada em filosofia? "

Basicamente... isso mesmo!! =^.^= 

Mas vamos lá continuar. Minha pesquisa mostrou que a ação que mais caiu foi a Embraer. Ela tá no chão. Então segundo minha teoria, ela tem agora uma "vontade própria" para subir.  Portanto eu entrei comprada, e agora tenho que aguardar a natureza fazer a sua mágica. Quando minah ação da embraer subir bastante, eu vendo. 

Não sei ainda "quanto" tenho que esperar ela subir até vender - principalmente porque nunca vendi uma ação antes.... mas isso eu descubro no caminho. Você que lê meu blog já deve ter escutado minha frase-símbolo: "Vem comigo no caminho eu te explico!!!". Portanto, estou definitivamente comprada em EMBR3,  a R$ 16,70 por ação!! Essa é a minha posição. Espero que alguém "me explique" a hora que devo vender, né? rsrsrsrs .. 

Como eu tinha pouco dinheiro, só deu pra comprar EMBR3 mesmo.... mês que vem eu compro alguma outra, né? Por enquanto vai ser só essa. Minha carteira, agora, ficou assim:

Tá relativamente bem balanceada:  56% renda fixa e 44% renda variável, sendo que a parte da renda variável é composta por FII (38%) e ações (5%).

O Gustavo Cerbasi - expert em investimentos - diz que pra gente saber a quantidade de renda variável na carteira, tem que diminuir nossa idade de 80. Por exemplo: Se você tem 25 anos, deve ter 80 - 25 = 55% de renda variável na carteira. Se você tem 80 anos, deve ter 0%, né?

Dessa forma, os 44% de renda variável na minha carteira não estão tão ruins assim. Meu objetivo é comprar ações mais uns dois meses, pra subir a participação de 5% pra 15%. Acho que comprar ações é igual perder a virgindade, né? depois que começa, não pára mais! Ou melhor... só para quando algo der errado... :)

Eu comecei a registrar minha vida de investidora em maio. De lá pra cá minha carteira quadruplicou, e a rentabilidade média foi de 2% ao mês, com uma carteira composta basicamente por FII e LCI. Agora que estou entrando pesado no mundo da renda variável propriamente dita (ou seja ações), creio que vai ser a hora em que separamos as mulheres das meninas! Quero ver como vai se comportar esse gráfico no ano que vem, né? Aguardamos as cenas dos proximos capítulos. Eu vou confessar que não faço a menor idéia no que vai dar.... mas se minha estratégia de ações não for pra frente depois de 12 meses, juro que largo dessa vida de "trader", e volto pra renda fixa + FII.

Acho que não adianta muito eu fazer um gráfico da minha carteira de ações... mas lá vai!!
Bem... sem graça, né? Porque só tem uma ação.. EMBR3. hehehe.. Mas chega de falar em ações, e vou dar uma pincelada nos FIIs.

Cumprindo minha promessa, comprei mais cotas de fundos imobiliários. Minha escolha foi MXRF11, que ao meu ver tá com um dividendo bom, e é um fundo-de-fundos, ou seja, facilita minha vida para escolher a carteira. É um dos FIIs que não andou subindo muito ultimamente, portanto achei que tava barato para comprar. Faz uns meses eu tinha dado uma olhada na carteira dele, e se nao me engano ele tem 12% de de papel na carteira (não tenho certeza agora se estou confundindo com FIXX11). Isso não é mau não, afinal de contas os fundos de papel andam rendendo até melhor que os de tijolo, né? Pois essa foi a minha escolha. Não faz tanta diferença assim, pois comprei só um pouquinho mesmo - o grosso do mês foi para ações da Embraer. 

Bem gente... era isso que tinha pra contar!! Eu vou confessar que tava meio com preguiça de escrever aqui no blog de finanças, porque tô bem mais empolgada pra escrever só lá no Cantinho da Misty, meu blog de coisinhas fofas e pensamentos...  Mas não adianta eu escrever só lá e parar de escrever aqui, principalmente porque até agora 100% das visitas de lá são daqui, né? Como o blog tem pouco conteúdo, ele ainda não tá indexado no google, e não sai nada de visitas oriundas do google. Muito diferente daqui do blog da Gatinha Investidora, que tem uns 70% das 2000 visitas diárias originárias do google, e 30% de outros blogs... 

Mas... se você tiver tempo, depois dá uma passadinha lá no Cantinho da Misty, tá? Vou começar a fazer uma série sobre "como criar um blog". Legal, né? Quem nunca pensou em ter um?


segunda-feira, 28 de novembro de 2016

Meu novo blog! O cantinho da Misty!



Oi gente, tudo bem? Essa postagem é só pra avisar que resolvi desmembrar meu blog em dois. Aqui na Gatinha Investidora vou postar só assuntos relacionados a finanças e economia pessoal. Nada de assuntos sobre amor, felicidade, casamento, e tantas outras coisas "chatas".

Isso se mostrou necessário, porque eu tinha necessidade de falar sobre algumas coisas que realmente ficavam muito deslocadas por aqui.

Criei um cantinho só para esse tipo de postagem... assim não misturamos os assuntos, né? Bom para o leitor de finanças, que não fica se contaminando com arco-íris, e bom para mim, que finalmente vou poder ter meu blog cor-de-rosa!! =^.^=

Uma novidade do novo blog, que se chama O cantinho da Misty, é que vou abrir para colaboradores externos, tanto de forma esporádica como de forma mais constante...  assim podemos eventualmente ver artigos ou postagens de mais de uma pessoa no blog.

Bem... mas chega de falar, né? Quem quiser, dá uma passada lá no Cantinho da Misty!!


Beijo!! =^.^=

sábado, 26 de novembro de 2016

Fundos imobiliários: Resposta a um investidor

Recebi hoje uma carta de um leitor, onde ele comentava sobre fundos imobiliários. Ele falou coisas bem interessantes, que merecem uma postagem especialmente dedicada:

"Oi G.I (Michelle),

Pelo que parece, estamos em meio ao mesmo objetivo!  Esse ano, me dediquei nos estudos de FIIs com mais "profundidade", mesmo já conhecendo, nunca tive vontade de provar desse investimento, antes meu foco era somente ações e títulos.  Mas deixando esse preludio de lado, vamos falar sobre uma atração que temos em comum, os FIIs :-)
No inicio de meu namoro com os FIIs, eu só investia em "tijolos" do tipo shopping, por motivos óbvios: "As pessoas adoram gastar seu rico dinheirinho no shoppings". Com o tempo, comecei a analisar/estudar e alterei o cenário acima. 


Hoje em dia temos podemos ser três tipos de investidor de FIIs:

1. Os "aposentados", (uma brincadeira que faço para rentistas), ou seja os que investem só para viver de renda.
2. Os que investem em FIIs que estão passando com algum tipo de problema momentâneo, como: vacância, obras, problemas judiciais e etc.. para revender no futuro ou sair na hora certa.
3. Os que são basicamente os dois tipos acima.

Em muitas das vezes essa segunda opção, pode ser Á OPÇÃO, onde se compra barato, (ficamos minguando alguns meses), mas lá na frente, se ganha com a valorização na bolsa e com os bons rendimentos. (Esse caso, merece uma atenção e muito estudo, para não investir em navio furado em alto mar)

Meu perfil de investidor de FII é basicamente ficar longe de FIIs dos seguintes tipos:

  • Desenvolvimento Residencial
  • Fundo de Fundos
  • Hospital
  • Hotéis
Existem também os tipos que são descartáveis, em minha opinião, mas merecem ser bem estudados para ver se são viáveis:
  • Imóveis Comerciais (Agências de Bancos)
  • Universidades
Não sei se concorda, mas o que acha? ;-) Ah, parabéns pelo excelente trabalho em seu blog. nota 10."

Resposta:

 Primeiro de tudo, obrigada pela "audiência". Os fundos imobiliários são uma modalidade de investimento relativamente nova no Brasil. Eles surgiram de forma tímida no começo dos anos 2010, e aos poucos foram crescendo, até atingir o auge lá por 2012-2013, que foi a época em que a maioria dos fundos surgiu. Aquele período foi propício para criação de novos fundos, pois tínhamos um (falso) milagre econômico acontecendo; os juros estavam baixíssimos (tirando a atratividade da renda fixa), e a nossa pujante economia motivava a abertura e instalação de novas empresas. O mercado imobiliário estava em seu auge, acumulando uma alta de mais de 200% nos últimos anos. Isso tudo fez florescer o mercado de fundos imobiliários, e a maioria dos fundos foi criada nessa época. 

O Brasileiro sempre foi apaixonado por investimento em imóveis. Aqui quase não existe tradição em se comprar ações ou títulos públicos (como acontece nos EUA). O motivo é a inflação galopante que historicamente existe aqui, o grande número de crises, e a política econômica altamente instável. Tudo isso torna quase impossível manter uma empresa funcionando e dando lucro por essas terras. Então as ações acabam ficando perigosas demais, mesmo no longo prazo. Os títulos públicos também não são lá muito conhecidos, pois o brasileiro ficou desconfiado com o nosso governo, que vive passando rasteira de saci na população.  Pois digo rasteira de saci, porque além de ferrar com o povo, só piorava cada vez mais a situaçao do próprio governo (vide plano Collor e o confisco da poupança, ou o plano Cruzado (Sarney) e o congelamento de preços). Os imóveis apareceram, assim, como um porto seguro para nosso dinheiro. Não importa o que acontecer, o prédio continua lá, e pode ser vendido ou alugado sem um grande problema.

Os fundos imobiliários, ou FIIs como são chamados, são a profissionalização do amor do brasileiro por imóveis. Tudo aquilo que nossos pais fazem (comprar e alugar imóveis) a gente agora pode fazer, com uma margem de lucro muito maior! Isso porque os fundos imobiliários investem em imóveis onde o preço do aluguel é altíssimo (Rio e SP), e conseguem contratos com grandes empresas, o que é muito melhor do que alugar uma kitinete para estudantes, né? 

Percebo que passamos por uma "curva de aprendizado" quando começamos em FIIs, como falou o leitor. Eu passei por essa curva, ele passou, e assim acontece. Começamos em geral comprando fundos de tijolo, que são muito mais fáceis de entender; e após receber o primeiro aluguel vamos nos aventurando para outras modalidades. Não vou nem falar nos "fundos de papel", porque ao meu ver eles não são exatamente fundos imobiliários. São para mim um fundo de direitos creditórios lastrado em imóveis, então não é bem renda variável, é renda fixa disfarçada de fundo imobiliário. 

Os FIIs são altamente indicados para aquelas pessoas que buscam uma renda mensal, uma renda extra, tanto como forma de auto-aposentadoria, como forma de complementar o ganho mensal. Isso porque eles juntam características que os tornam imbatíveis no quesito "renda mensal":

  • 1. O aluguel recebido mensalmente é livre de imposto de renda
  • 2. Os dividendos são líquidos, ou seja, podemos gastar sem corroer o capital principal
  • 3. Todo mês cai um pingadinho
  • 4. Você não precisa fazer "resgates" programados. Basta comprar o FII e você já recebe o aluguel no mês seguinte. 
  • 5. O investimento tem muita segurança, porque é lastrado em um grande prédio. Não é "só papel". 

Ao meu ver, é muito melhor programar uma aposentadoria comprando um pouco de FII todo mes do que usando um plano de previdência privada.  Se todo mes a gente comprar um pouquinho, em uns 15 anos vai ter tantas cotas que a renda mensal vai dar quase o valor do nosso salário. 

Para escolher um Fundo Imobiliário, basicamente existem duas estratégias: 

a) Você escolhe um fundo que esteja bem alugado, com um bom rendimento mensal corrente. O preço da cota está "normal", mas você garante um rendimento bom já no próximo mês.
b) Você escolhe um fundo que esteja passando por problemas (ex: vacância), de forma que o aluguel está vindo baixo. Por esse motivo a cota é vendida com desconto (deságio), e você tende a ganhar no longo prazo, sacrificando o rendimento atual.

Não dá para dizer que uma estratégia seja melhor que a outra, creio quer seja mais uma questão de gosto mesmo.

Dentro dos fundos de tijolo, temos várias categorias, sendo a mais comum os "fundos de escritório" e também os "fundos de logística". Esse  último investe em galpões e barracões, e o primeiro em prédios comerciais de escritórios.  Nosso amigo leitor disse que a estratégia dele foge desses fundos:

  • Desenvolvimento Residencial
  • Fundo de Fundos
  • Hospital
  • Hotéis
Ele não disse os motivos de fugir desses fundos, mas dá pra imaginar quais seriam esses motivos. Afinal de contas, todos esses fundos tem seu "defeitinho". Mas vamos lá ver se eu consigo imaginar seriam esses motivos que fizeram nosso amigo fugir desses fundos acima:

Desenvolvimento residencial - O único fundo que eu conheço desse tipo é o MFII11 - Mérito desenvolvimento imobiliário. Esse fundo recentemente fez uma emissão de cotas. O objetivo desse tipo de fundo é captar dinheiro dos investidores (cotistas), construir casas, e vender com lucro, distribuindo posteriormente o lucro aos cotistas. O problema é que o lucro só vem quando os imóveis estiverem prontos e vendidos. Considerando a atual crise do mercado imobiliário, isso poderia demorar muito, e o preço de venda poderia ser abaixo do prometido. Os fundos de desenvolvimento, portanto, tendem a ter uma demora e incerteza para devolver a rentabilidade. Outro "problema" dos fundos de investimento imobiliário é que eles não são eternos. Eles trabalham com um sistema de "jornada", ou seja: captam o dinheiro com a emissão de novas cotas, constróem, vendem, e aí emitem novas cotas para captar mais dinheiro. É como se fosse um fundo com prazo determinado, entende? Esse tipo de fundo poderia ser indicado para aquelas pessoas que tem um perfil de "construir sobradinhos para vender".  Veja que o valor da cota em geral não sobe, porque o fundo devolve aos cotistas todo o lucro. Assim, a cota não valoriza no longo prazo. Aí vai o gráfico:
Gráfico de MFII ´dos últimos 12 meses 


Fundos de Fundos - Os fundos de fundos tem um nome muito auto-explicativo: eles compram cotas de vários fundos, e distribuem os alugueis em forma de rateio aos cotistas.  Eu sou suspeita para falar desses fundos, pois gosto muito deles (principalmente o MXRF11), mas posso pensar em quais seriam os defeitos deles. Por isso, vou colocar aqui algo do tipo "vantagens e desvantagems", acho que seria mais justo.

Vantagens: 
  •  Diversificação em vários fundos; se um der problema os outros compensam. 
  •  Elimina preocupação em ter que ficar escolhendo fundos e montando uma carteira variada. O fundo já faz isso pra você.
  •  Possibilidade de investir em muitos fundos diferentes com pouco dinheiro
  • Maior perpetuidade do investimento: como o gestor faz rotação da carteira, conforme os edifícios forem ficando velhos eles vão trocando por outros. 
  • Bom para quem está começando em FII, pois simplifica todo o processo

Desvantagens:
  • Você paga a taxa de administração duas vezes: uma vez para o fundo original, e outra para o fundo de fundos
  • Você perde a liberdade de escolher seus próprios fundos (isso pode ser um bom negócio se você não entende nada)
  • A maioria dos Fundos de Fundos não faz lá uma grande rotação da carteira, em geral são sempre os mesmos fundos. 
  • Ruim para investidores experientes, que podem fazer escolhas melhores por conta própria
Hospitais: Os fundos de Hospital são do tipo "ame ou odeie". Basicamente só existem dois, o Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11), e o Hospital da Criança (HCRI11B). Os dois foram construídos pelo mesmo grupo, então dá meio na mesma. Esses fundos basicamente apresentam uma grande vantagem, e uma grande desvantagem. A vantagem é que eles nunca vão ter vacância. Afinal de contas, é coisa rara um hospital sair dali, aonde deixaria os doentes? A desvantagem é que se o hospital quebrar ou falir, vai parar de pagar o aluguel ou pedir revisão do aluguel para baixo, e de maneira geral os juízes são solidários com os hospitais, o que faz com que o valor do aluguel e da cota possa sofrer quedas bruscas quando ocorrem essas ações. Eu gosto de fundos de hospital, mas tem muita gente que não gosta, então não tem como dizer se é bom ou ruim. Como uma imagem vale mais do que mil palavras, é só dar uma olhada no que aconteceu recentemente com um fundo de hospital que sofreu uma ação revisional que abaixou o aluguel. O aluguel caiu, a conta despencou de $ 240 para $ 180. Como ficou quem comprou lá no ápice?  Só pode ser por esse motivo que nosso amigo não quer saber de fundo de hospital.


Hotéis - Eu realmente não conheço nada sobre fundos de hotéis, então não tenho opinião formada sobre o assunto. Que eu me lembre, faz uns 2 meses a Empiricus colocou indicação de compra de um fundo de hotel em sua carteira receomendada, o HTMX11B, o Hotel Maxinvest... então não pode ser totalmente ruim, né? Mas não sei dizer bem como funcionam esses fundos, então me abstenho de dar qualquer palpite.